2018年12月22日下午，北京市法学会不动产法研究会2018年年会暨第四届不动产法论坛在中央财经大学学术会堂召开。此次论坛由中央财经大学不动产与自然资源法研究中心承办，清华大学法学院不动产法研究中心协办。
中央党校（国家行政学院）、北京大学、清华大学、中国人民大学、中央财经大学、中国政法大学、中国社会科学院大学、北京建筑大学、中国劳动关系学院等高校的学者，来自自然资源部、北京市人大常委会、北京市高级人民法院、北京市第一中级人民法院、第二中级人民法院、第三中级人民法院、北京市第四中级人民法院、东城区人民法院、大兴区人民法院、怀柔区人民法院、门头沟区人民法院、北京仲裁委员会、海淀区房管局、华农财产保险股份有限公司、大成律师事务所、清律律师事务所、德恒律师事务所、上海申浩律师事务所、中建政研信息咨询中心等实务界人士共计80余人出席了本次会议。与会专家共同回顾了北京市不动产法研究会2018年各项卓有成效的工作，共同探讨了不动产领域立法和司法实践中的突出问题，进一步明确了不动产法学的研究方向。
一、开幕式
开幕式由北京市法学会不动产法研究会副会长、清华大学法学院党委副书记程啸教授主持。
（副会长程啸教授主持开幕式）
研究会副会长兼秘书长、中央财经大学法学院院长尹飞教授致欢迎辞。他向与会嘉宾介绍了中央财经大学法学院以及不动产与自然资源法学科的发展状况，并代表学院欢迎各位嘉宾莅临指导，祝愿本次研讨会取得圆满成功。
（副会长兼秘书长尹飞教授致欢迎辞）
中国法学会副会长、中国法学会民法学研究会会长王利明教授作了题为“构建法治化营商环境”的基调报告。他代表中国法学会民法学研究会对第四届不动产法论坛的顺利召开表示热烈祝贺。他指出，四十年改革开放取得的伟大成就与中国法治化进程密不可分。大家经常讨论的营商环境就是一个法治化的环境，中央经济工作会议称之为“法治化营商环境”。任何国家的经济发展和社会治理，其实就是两个基本要素：一是法治，二是市场。任何社会治理的成功、经济的发展，都不能缺少这两个最基本的元素，缺少了任何一项，这个国家社会治理都不可能成功，经济也不可能得到发展。所以，今天我们要进一步完善营商环境，其中很重要的一点就是要努力完善我国的物权法律制度，尤其是要在《民法典·物权编》的编纂中坚持并完善平等保护原则，要确定占有推定规则。应当鼓励地方的法治竞争，促进法治内生动力，形成法治竞争格局，推动法治环境的完善。如果真正形成这样一种法治竞争，我们的法治、地方法治就会有很大的进步，我们中国的法治也能得到很大的发展。这将为今后更大力度的改革开放发挥更好的保障作用。
（王利明教授作基调报告）
研究会主要负责人向全体与会人员报告了2018年研究会从事的各项工作和取得的成绩。他指出，在北京市法学会的正确领导下，研究会积极参与了全面推进依法治国进程中的重大活动、组织了多场重要学术活动、参与了我国民法典编纂等不动产领域的重要立法工作，并出版了多项重要研究成果。过去的一年中，在各位同仁的努力下，研究会的各项工作取得了显著成效，为国家法治建设尤其是不动产法治建设作出了应有的贡献。
二、学术论坛
此次学术论坛围绕“民法典编纂中的不动产问题”“不动产强制执行中的疑难问题”“不动产审判与登记实践中的疑难问题”“土地与自然资源立法中的疑难问题”四个单元展开讨论。
（一）民法典编纂中的不动产问题
本单元由北京市怀柔区人民法院党组书记、院长朱春涛法官和研究会副会长、自然资源部不动产登记中心刘燕萍处长共同主持。
（朱春涛院长主持研讨会）
（副会长刘燕萍处长主持研讨会）
研究会副会长、清华大学法学院党委副书记程啸教授作了题为《民法典物权编担保物权制度的完善》的主题报告。他认为，从《民法通则》到《担保法》到最高法院担保法解释再到《物权法》，从总体上建立了一个相对科学完善的担保物权体系，但是在理论和司法实务中还存在以下五个方面的问题：第一个是怎样确保担保物权的优先受偿效力不被任意贬损的问题，他认为未来民法典如果能从立法条文上对这个问题进一步加以明确，将极具意义。第二个是担保物权的物上代位性即物上代位权的实现基础问题，他提出对此问题可以做出程序性规定，例如负有支付保险金或者补偿金义务的人在没有得到抵押权人同意就向抵押人支付，导致抵押权人没有优先受偿，此时可认定为其没有支付。第三个是共同担保中担保人之间的追偿权问题，他认为应该承认担保人之间有追偿权。第四个是动产占有权推定规则问题，他认为如果有动产占有权推定规则，登记机关只要看到占有，就应认定其尽到了审查义务。第五个是应当承认流押、流质契约的效力，他指出，对于承认后可能的出现一些不公平现象，我们有相应的法律加以规范，没有必要因噎废食。
（副会长程啸教授作主题报告）
研究会副会长、中国政法大学教授、民商经济法学民商经济法学院于飞副院长（主持工作）作了题为《民法典草案物权编不动产立法的若干问题》的主题报告。于飞教授着重讨论了不动产立法当中物权编的三权分置问题，并对如何协调有中国特色的物权与传统民法物权的冲突提出了建议。他认为，厘清并处理好土地承包经营权的特殊定位，对我国的农业、农村事业发展具有非常重要的现实意义。
（副会长于飞教授作主题报告）
北京市第一中级人民法院民一庭副庭长丁宇翔法官就《不动产返还请求权的若干法律实务问题》发表演讲。他从司法实践的角度，还原了不动产返还的实务样态，并从理论和实践两个维度谈了如何适用不动产返还请求权与排除妨害请求权的竞合排除问题。通过对大量不动产返还请求权诉讼案由的整理和研究，他认为所谓的“返还财产纠纷”仅是实践中对民事案件案由的生造，既增添了法律适用中的混乱，也容易对真正的“返还原物纠纷”案由造成理解和适用上的麻烦，在审判实践中应该彻底摒弃。最后，他还就不动产返还之诉应属于专属管辖的范围进行了充分的说理和论证。
（丁宇翔法官作主题报告）
研究会理事，中国劳动关系学院法学院李文涛副教授以《履行法定损害赔偿债务给付行为的善意取得适用——“以房抵债”的例证》为题发表演讲。他指出，《物权法》中善意取得制度的规范意旨在于保护交易安全。例如，行为人无权处分他人的房屋，在满足善意取得构成要件时，债权人对该房屋也可适用善意取得。基于上述观点，他进一步探讨了善意取得制度在履行过程中的意义和价值。他认为，填补损害和交易安全保护并行不悖。在交易关系中支付合理对价、在法定债务关系中遭受损害，本质上都是当事人利益的损失，都值得并应当得到有效的保护和救济。善意取得的内核是处分行为，而非其涉及的原因关系类型。因此，需要更加全面深入地理解善意取得制度，充分发挥其效用和功能，以更好地填补损害、保护受害人利益，实现法定债务的目的。
（李文涛理事作主题报告）
（二）不动产执行的疑难问题
本单元由研究会副会长、北京市高级人民法院执行局雷运龙副局长和副会长、大成律师事务所房建部主任、高级合伙人袁华之律师共同主持。
（副会长雷运龙主持研讨会）
（副会长袁华之主持研讨会）
常务理事兼常务副秘书长、大成律师事务所高级合伙人秦永慧律师以《强制执行经抵押权人同意预售的商品房时买受人权利的保护》为题发表演讲。他主要围绕开发商在未取得初始登记就对外销售之后可能出现资金链断裂时，经过抵押权人同意而预售的商品房，是不是抵押权的客体以及买受人的权利能不能得到保护的问题进行阐述。他分别就“经过抵押权人同意的情况下预售的商品房抵押权是否消灭的问题”和“若抵押权人同意预售的房产上的抵押权没有消灭，买受人的权利顺序应当如何安排”的问题梳理总结了与之相关的法律规定和裁判观点。他认为，开发商出售经抵押权人同意的房产，买受人的物权期待权应当保护，最高人民法院应当对《物权法》第191条的内容在司法解释中予以明确，并希望最高人民法院在关于复议与执行异议的规定当中对一般买受人的权利能够给予特别的保护。
（秦永慧常务理事作主题报告）
研究会理事、北京市高级人民法院助理审判员王利群以《共有不动产的查控权属判断及司法处置》为题发表演讲。他指出法院在执行被执行人与他人共有的财产时，往往困难重重。现行《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》对查封的规定相对粗糙单薄，在司法实践当中引发很多问题。他结合工作实践中的经验谈到了三方面的问题：第一，在登记形式与其实际内容不符的情形下，法院在强制执行中比较容易触犯共有人的权利。第二，被执行人利用亲属关系恶意转移财产的现象比较普遍，债权人常常要求法院对登记在被执行人亲属名下，特别是对登记在未成年子女名下的财产进行强制执行，有的法院允许对登记在未成年子女名下的大额财产进行强制执行。第三，法院在强制执行中查封共有财产之后，拍卖其整体还是份额的问题。他认为，《中华人民共和国物权法》第100条第1款规定不足以成为法院整体拍卖的依据，会存在“以执代审”的嫌疑。最后，他认为，应当完善《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第14条的规定，为法院在未来的查封工作提供清晰明确的依据。
（王利群理事作主题报告）
研究会理事、北京市高级人民法院执行局禹明逸法官以《对预查封的几点新认识》为题发表演讲。他以真实案例为引，提出了四点认识：其一，预查封的对象不是房屋本身，而是被执行人订立房屋买卖合同享有的财产权利，这个权利将来可能是因合同解除形成的被执行人对卖方享有的债权，也可能是因合同继续履行完成转移登记后被执行人对房屋享有的物权。其二，从公权力与私权利的关系来看，预查封不影响卖房人甚至被执行人依法行使合同权。其三，预查封的效力不能完全等同于查封，主要体现在预查封期间不动产登记部门可以将房屋权属转移登记到被执行人名下且执行法院不得处置房屋。其四，应将《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第19条中“付清全款情况下的查封”理解为预查封。
（禹明逸理事作主题报告）
研究会理事、北京市大兴区人民法院庭长赵玉东法官就《被执行人配偶名下不动产的强制执行问题》发表演讲。第一个是关于财产查封的问题。首先，他对讨论的问题予以限定，即被执行人是一方，配偶是另一方，且财产登记在配偶名下的情况下如何强制执行的问题。其次，他总结实践中有两种做法，第一种过分强调效益原则，第二种过分强调外观主义。他认为在对此类案件进行查封的过程中，应当对外观主义有一个正确的适用，对夫妻共有财产的认定，不能简单地以登记或者占有作为判断标准，不能将外观主义绝对化。同时，他认为也可以从外观主义扩张解释的角度来看，婚姻财产登记在配偶名下和法律上对夫妻共有财产制的规定也可视为一种外观，这种外观实际的效力高于登记的效力。第二个是关于财产处置的问题。对于被执行人配偶不动产的处置程序，他的基本思路是处置程序应当兼顾公正和效率，但侧重于效率。对于析产诉讼的规定过于原则性使得其在实践当中很难操作的问题，他的意见是可以引入执行异议之诉审查的审理程序，这样可以大大降低诉讼成本。最后，在具体程序的设计上，他认为执行法官审查、查封、扣押财产后，被执行人配偶对事实提出异议的，法官可释明其提出案外人异议之诉，并申请确认份额。其在限定期间内未起诉的，拍卖后不再为其保留份额。查封财产后经有效的送达程序向被执行人配偶送达查封裁定或拍卖裁定的，其在拍卖前未提出异议的，拍卖后不再回转。
（赵玉东理事作主题报告）
（三）不动产审判与登记实践中的疑难问题
本单元由北京市高级人民法院审判委员会委员、民一庭庭长单国钧法官和北京仲裁委员会办案一处姜秋菊处长共同主持。
（单国钧法官主持报告会）
（姜秋菊处长主持报告会）
研究会理事、北京市第三中级人民法院史智军法官以《不动产抵押权人之优先受偿范围与登记债权之间的关系探究》为题发表演讲。首先，他指出《中华人民共和国物权法》第173条和《担保法司法解释》的第61条对不动产抵押权人之优先受偿范围和登记债权做了规定。这两个规定都涉及《中华人民共和国物权法》上的公示公信原则。他将实践中相关的案件抽象归纳为“不动产抵押登记上抵押的账款数额是否等同于担保范围”和“抵押登记所记载的债权数额与合同约定的不一致的情况下法院在裁判如何选择”的问题。接着，他围绕上述两个问题介绍了理论研究和司法实践中的不同看法，理论中多采用“严格登记说”，而司法实践中常常以当事人双方约定为准。最后，他认为司法实践中应以合同所约定的范围为标准来解决不动产抵押权人的优先受偿范围更加合理，同时，应当通过完善不动产登记证明和不动产登记簿的格式内容，明确设置“担保范围”，从而在根本上解决不动产抵押权人之优先受偿范围与登记债权之间的冲突问题。
（史智军理事作主题报告）
研究会理事、德恒律师事务所合伙人吴娟萍律师以《不动产抵押登记的现实困境及出路》为题发表演讲。首先，她从我国传统的精耕细作的小农经济、文化基因和融资交易中融资方的信用评价角度阐释了大家对不动产的信仰一直在增强这一趋势。然后，她对不动产抵押中的现实问题进行了总结。她认为，抵押登记中的信息错漏将直接导致司法机关对登记背后真实权利信息的误判，并因此损害了抵押权人的利益。同时，根据我国《担保法》规定，要求债权人在多重抵押的情况下，在登记时拆分债权以使得登记的债权金额不超过预估的抵押物价值，据此直接导致债权人在实现抵押权时丧失了多重抵押所具有的选择优势，将原本作为备用的抵押物也须列入司法拍卖并因此影响到社会安定。最后，她认为目前南京市的抵押登记信息的做法对弥补和完善登记信息缺漏问题颇具借鉴意义，在现行法律规则体系中已经不存在超额抵押的禁止性规定的前提下，有关部门可以通过修订或补充《不动产登记暂行条例实施细则》以解决因不动产登记信息缺漏而引起的诸多问题。
（吴娟萍理事作主题报告）
研究会理事、河北省定州市不动产登记交易中心王静主任以《浅淡协助法院执行购房合同变更和预告登记转移登记》为题发表演讲。她通过对两个真实案例的研究和论证。她认为，一方面，法院在强制执行阶段，应当明确签发协助执行通知书给不动产登记机构，否则，不动产登记机构没有协助的义务。实践中有债权人持被执行人与房地产开发企业前的购房合同、法院判决书以及法院开具给房地产开发企业的协助执行通知书，到登记机构要求办理不动产变更登记的而被告知不能办理的案例。另一方面，在协助法院强制执行过程中，对不动产作预告登记后，不动产所有权未转移，由一方当事人缴纳契税即可，而不能由双方当事人重复缴纳契税。
（王静理事作主题报告）
研究会理事、清华大学法学院博士研究生阮神裕以《不动产登记司法实践的疑难问题》发表演讲。他通过对2013年以来在全国范围内涉及到的不动产登记司法实践判例中遇到的问题进行梳理，系统研究了《不动产登记暂行条例实施细则》第四章、第五章和第六章规定的相关内容，阐述了各种登记类型以及不动产登记查询的种种问题，具体包括现阶段已完成的不动产登记机构与司法机关以及其他行政机关的衔接、不动产登记规范与法律风险防范、不动产登记制度的完善、不动产登记典型案例汇编成册等四个问题。随后，他分享了在课题研究过程中有待进一步探索的具体问题，例如，宅基地使用权的继承问题、抵押权担保范围的登记方式问题、取得所有权预告登记的权利人（期待权人）是否可以对抗强制执行的问题、查封登记会产生怎样的法律效力问题、不动产登记资料的查询中如何判断利害关系人的问题等。
（阮神裕理事作主题报告）
研究会理事、北京金诉律师事务所王玉臣主任以《浅析北京市房地产合作开发经营合同纠纷》为题发表演讲。第一，他通过对北京市房地产合作开发案件的相关裁判文书汇总数据进行分析，介绍了全国以及北京相关案件总量及纠纷变化趋势。第二，他结合最高院司法解释总结了合作开发房地产合同的的概念和特点。第三，他探讨了合作开发房地产合同无效的常见情形，包括双方无房地产开发资质、用划拨土地进行合作开发等。第四，他对合作开发房地产合同无效的一般风险作了总结，这些风险包括合作经营方无法持续投资，开发商资金出现问题；合作开发协议核心条款约定不明，分割出现问题；合作经营方无信无德等方面的问题。第五，他强调，在进行房地产合作开发之前，双方当事人应当对合作开发中对方资质信用做基本的调查，以避免不必要的风险和纠纷。
（王玉臣理事作主题报告）
（四）土地与自然资源立法疑难问题
本单元由北京市第三中级人民法院民一庭庭长齐晓丹法官和原最高人民法院法官、华农财产保险股份有限公司高级法律顾问姜强博士共同主持。
（齐晓丹法官主持报告会）
（姜强博士主持报告会）
研究会副会长、中央党校（国家行政学院）宋志红教授就《三项制度改革与土地管理法修改》的问题进行了阐述。首先，她向与会人员介绍了农村征地制度改革以及农村宅基地制度改革的工作进展情况，对改革试点的成果予以肯定。接着，她提出了一些在推进改革中遭遇到的突出的难点问题。第一个问题是，修改后的《土地管理法》缩小了农村土地征收的范围，先划定可征收的范围，对可征收范围之外的非公共利益和公共利益的征收应当如何实施，目前尚无明确的规定。同时，缩小可征收范围的界限到底在哪里，目前学术界和实务界争议都很大。不仅如此，还要将征收协商程序前置，要求申请用地的建设单位在和被征地的农民集体经济组织达成协议之后，才可以向县级以上人民政府土地行政管理部门报批。目前土地征管是“先报批后协商”的程序，现在将协商程序前置，这个行为的法律性质是什么样的，现在还没有明确的界定。第二个问题是，针对集体经营性建设用地入市改革中存在中收益分配问题、土地管理部门批后监管问题、期续租问题应该如何解决尚无清晰化的方案。第三个问题是，宅基地制度改革中最突出的难点问题是宅基地的三权分置究竟是什么？到目前为止，承包地三权分置还没有很好地形成共识，宅基地三权分置又将如何界定，需要进一步研究。同时，宅基地有偿使用的问题和集体经济组织成员以外的人获得宅基地使用权的问题也亟需明确规定。最后，宋教授认为《土地管理法草案》新修订的条文中对三项制度改革虽有所回应，但是不够充分，有待进一步完善。
（副会长宋志红教授作主题报告）
中国政法大学民商经济法学院李蕊教授以《土地管理理何以兼顾公与私——兼评〈土地管理法〉的修改》为题发表演讲。首先，她认为《土地管理法》之所以迟迟不能出台的原因，是因为土地管理涉及到公私利益平衡的问题。根据土地管理制度与农村土地用益物权的制度设计，同一片土地上公权力与私权利交融，私权利必然会受到公权力的约束，而公权力约束私权利的法律基础需要我们进一步探究。其次，她认为《土地管理法》修改成功与否的标准认定，应该着眼于其是否关注社会公共利益。再次，在《土地管理法草案》中应该对土地征收中的土地增值收益共享问题作出明确规定。另外，她提出对公权力进行约束可以从两方面进行，一方面以私权利制衡公权力；另一方面用公权力约束公权力，重点着眼于立法层面对公权力的约束。最后，她认为农村土地制度改革关乎农村社会的稳定，“牵一发而动全身”，《土地管理法》修改需要坚守“道路自信”与“制度自信”，不仅要注意回应当下土地权利分层设立及分层管理之需求，还要注意与《中华人民共和国物权法》《城市房地产管理法》《农村土地承包法》以及未来《民法典·物权编》等的有效衔接。
（李蕊教授作主题报告）
研究会常务理事、北京建筑大学文法学院副院长李志国教授以《论农村集体土地所有权的法律属性》为题发表演讲。他认为，由于历史原因，我国农村土地集体所有权是独具中国特色的土地权利，它真正的特色在于农村集体对土地所有权仅仅是名义所有权，而实质所有权、终极所有权是国家所有权，并不是完全私法意义上的所有权。他认为，在物权稳定的前提下，针对农村土地这种特殊的不动产在中长期流转当中，设定债权进行调整的机制在理论和实践上都具有可行性。
（常务理事李志国教授作主题报告）
副会长兼秘书长、中央财经大学法学院院长尹飞教授作了题为《民法典视角下的自然资源》的主题报告。首先，他基于当前的不动产与自然资源的立法现状，认为现行《中华人民共和国物权法》中关于自然资源的规定势必会被全盘纳入《民法典·物权编》。同时，既有的有关自然资源的宣示性规定，势必面临自然资源产权制度完善、落地的冲击。其次，他谈到国家在搭建和完善自然资源产权制度的整体框架，建立自然资源产权权制度的进程中，意识形态领域、经济学领域乃至公法领域中对自然资源的概括话语如何进入私法科学化、体系化的民法典领域是值得讨论的问题。具体来看，有以下七个方面的问题。第一，关于“自然资源与物”的问题。第二，现行法对自然资源类型的列举式规定，是否周延、科学的问题。第三，国家自然资源所有权的行使规则问题。第四，自然资源使用权的完善，这里包括两个问题，一是在物权法定原则之下，用益物权类型增补和调适的问题；二是各准物权的相互关系的优化问题。第五，自然资源的各种限制引发的问题。第六，自然资源登记与不动产登记之间的关系如何理解的问题。第七，自然资源权属纠纷解决方式。尹飞教授就上述七个问题进行了详细的阐述并提出了切实可行的建议。
（副会长兼秘书长尹飞教授作主题报告）
东城区人民法院党组成员、副院长芦超法官和怀柔区人民法院党组成员、副院长孙吉旭法官共同主持了自由讨论环节。
（芦超法官主持自由讨论环节）
（孙吉旭法官主持自由讨论环节）
在自由讨论环节，刘燕萍处长指出，自然资源统一确权登记，是中央的一项重要决策和任务，目的是将来实现国家的自然资源所有者权益以及加强对自然资源的监督管理、围绕这个目的，正在修订的自然资源统一确权登记办法，面临着两个亟需解决的难题：一是做好自然资源登记和不动产登记的衔接工作；二是着力解决好自然资源登记的效力问题。刘燕萍处长希望广大的专家、学者对相关问题能进一步去研究论证，也希望大家对相关制度能够有更深入、更广泛的探讨，群策群力、共同参与，以期更好地完善自然资源统一确权登记制度。
三、闭幕式
北京市人大李媛处长主持闭幕式，副会长兼秘书长尹飞教授就研究会进一步的工作安排向与会同仁作了进一步说明，并再次向与会嘉宾莅临中央财经大学参加会议表示衷心的感谢。
（李媛处长主持闭幕式）
本次不动产法论坛取得了丰硕的成果，与会专家学者详尽地探讨了不动产法领域的若干重大疑难问题，并针对我国民法典编纂中不动产的登记与在司法实践中不动产执行难等问题进行了深入探讨与广泛研究。
（与会人员合影留念）
文/王栋、王必勇、郑磊茜、薛子昂、王琪文 图/乔希玉、董玥
（会务人员：2017级硕士生：王栋、郑磊茜、芦俊成、乔希玉；2018级硕士生：宗勇旭、王琪文、董玥、赵楠、薛子昂、王必勇、张玉艳、牛月贝、刘嘉欣；本科生：盛媛媛、张瑞佳、李明桓）
