近日，《中华人民共和国民法典》正式问世，其第二编物权编以“用益物权”为落点，将我们日常生活中对“物”的归属、使用、流转加以进一步的规范和约束，最大限度的保护私产，被看做是现行物权法的继承和升级。
物权编和物权法一脉相承，此次修正，其变与不变，守成与突破引发民众关注。尤其是物权编新增的“居住权，”强化业主对共有部分共同管理的权利，落实“三权分置”等要点切实体察民情，回应社会热点。
中央财经大学法学院朱晓峰副教授应《中国妇女报》邀请，在该报2020年6月8日第4版就民法典物权编相关问题进行解读。
居住权保障具有切实住房需求的群体的利益
“传统大陆法系的人役权制度主要是为了解决特定身份的家庭成员居住困难，具有扶危济困的救助性质，相比较而言，我国民法典物权编规定的居住权在制度设计上更为开放。”中央法学会民法学研究会理事，中央财经大学法学院副教授朱晓峰对“居住权”的法理动因做出解释。
“居住权”正式生效后，不仅房屋所有权人可以依据自主意志而将房屋使用权赋予给其近亲属、朋友以及或其其愿意赋予的对象。“这充分实现了所有权人的利益，并保护了特定存在居住困难的亲属、朋友的居住利益，新规定也可以在以房养老、住房制度改革等方面发挥实质性组作用，为进一步丰富我国社会保障体系提供制度支持。”朱晓峰说。
在民法典规定居住权之前的法律实践中，关于居住权纠纷的法律纠纷层出不群，各种形态的都有，集中表现在：第一，长期与房屋所有权人共同生活的人因所有权人死亡而失去继续居住在原来居所的权利；第二，房屋所有权人为了筹措养老所需的资金而陷入以房养老的陷阱；第三，国家保障房主要有租、卖俩种形式，对于真正存在住房需求的人往往照顾不到。
“民法典此次明确规定居住权制度，有助于保障与房屋所有权人共同生活的人在所有权人死亡后继续居住在原来居所的权利，使房屋所有权人避免以房养老中存在的陷阱，从而保障具有切实住房需求的群体的利益。”朱晓峰说。
在以往的司法实践中，居住权纠纷案件在共同居住的离婚夫妻之间、年迈的父母与成年子女之间尤为常见。法律条文的空白导致法院在裁判时缺乏可以援引的法律规定，很多时候只能从民法的基本原则出发酌情进行裁量。
“而今居住权的明确，可以有效避免法官继续陷入个案中艰难斟酌，统一的裁判尺度与依据也逐步清晰，将更有力的保护离婚妇女、孤寡老人等弱势群体的住房需求。”北京雷石律师事务所律师赵森杰说。
对业主权利的保护更加细化
随着我国城镇化率不断提高，小区居民的人口日益扩大，对于业主权利的保护也就愈加显得重要。此次民法典在原有物权法的基础上或增添或修改了部分关于业主权利的条款，适当降低了业主共同决定事项的表决门槛，进一步加强了对业主权利的保护。
物权编相较于之前的物权法，对业主的保护更为细化清晰，更具操作性。其第二百八十二条对业主共有部分的收入分配规定，该条款明确建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。赵森杰认为，这一条款可以为近年来屡屡曝出的业主公共区域被侵占、改建、改变用途或通过其他途径谋利的维权事件提供弥补业主损失的法律依据。“辅之以合同编第二十四章物业服务合同第九百四十三条物业服务人信息公开义务等相关规定，可以打出一套组合拳。”赵森杰说。
值得注意的是，物权编第二百八十五条业主和物业服务企业或其他管理人的关系中新增了“物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,积极配合开展相关工作”的规定。并同时要求业主对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,业主应当依法予以配合。
“这两项规定是我国应对新冠疫情采取社区联防联控措施的正向反馈，我国有效防控疫情的经验进一步印证了把握住社区治理的重要性，而良好的社区治理则需以业主、物业等各主体之间权责清晰、关系稳定为基石，这也是我们这次民法典物权编所想要达成的目的。”赵森杰说
根据物权编新规，业委会在集体决策及维权中的重要性突显。那么在小区尚未成立业委会的情况下，如何清查物业资金收支？如何举证？业内人士给出建议。
“依据民法典第二百八十七条规定，业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。因此，在小区尚未成立业主委员会的情形下，最直接有效的方法还是通过法律途径向法院提起诉讼，主张法律救济。”朱晓峰说。
另外，在实际维权中，如果出现物业不公示所提供的服务事项、负责人员、收费项目、收费标准、履行情况,维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等信息，各位业主也不必担心。“按照民法典第九百四十三条规定，向业主公开以上内容属于物业服务人的信息公开义务，如果物业坚持不予公开，业主或业委会可以保存好要求物业公开或报告相应信息的书面材料且已经送达给物业的相应证据，在协商不能解决问题的前提下，进行起诉。”赵森杰解释。
落实“三权分置” 将平等保护范围扩大到所有财产权
农村土地问题是民法典分编立法中的重点和难点，此次民法典在刚修改的农村土地承包法的基础上，物权编第十一章专门就“土地承包经营权”作出了详细规定，特别是明确将农村土地所有权、土地承包经营权、土地经营权“三权分置”写进了民法典。
“最重要的是，民法典第三百三十九条明确规定，土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权。同时删去了“抵押权”中关于耕地不得抵押的规定，以适应“三权分置”后土地经营权入市的需要。”朱晓峰指出，民法典的这些规定有助于落实党的十八大以来，党中央提出要深化农村土地制度改革，健全农村产权保护法律制度，赋予农民更多财产权的要求。
落实“三权分置”，激活土地经营权，民法典旨在赋予更多主体以参与市场交易的资格，以实现市场经济下，各主体竞争中权利、规则、机会我的“平等”。“民法典第四条就明确强调了‘民事主体在民事活动中的法律地位一律平等。’物权编第二百零六条明确‘国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。’在第二百零七条要求‘国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律平等保护，任何组织或者个人不得侵犯。’”朱晓峰说，这表明民法典强调了对各类所有权平等保护的基本立场，确立了对产权平等保护的基本原则。
“将平等保护的范围扩大到所有财产权，这是物权编乃至整个民法典最大的突破和创新。”朱晓峰认为，在民法典物权编领域，居住权和土地经营权是两种最典型的“用益物权”，强化和巩固其财产权的各项权能，使之成为法律保护的“权利”，目的是促进各要素的市场流通，培育市场经济运行的良好土壤。“所谓市场经济的基本法，民法兴，则民富国兴。”
（来源：中国妇女报 http://paper.cnwomen.com.cn/content/2020-06/08/069871.html）
