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    【人民政协报】陈华彬:详细规定维修资金的使用 单独立法使其有法可依

    发布时间:2019/07/02

    原题:高空坠物伤人事件频发,如何唤醒数千亿的房屋维修资金?

    链接:https://mp.weixin.qq.com/s/RDIRbnsEOicGuxOJm0mhzg

     

    6月13日,一段痛心的视频出现在网上:深圳福田区一5岁男童,前一秒还牵着妈妈的手蹦蹦跳跳地在街上行走,后一秒却被高空突如其来的一扇窗户砸中倒地不起,三天后,小男孩还是留下被这场灾难击垮的家,走了。据悉,半个月前,该小区就发生过另一玻璃窗从8楼坠落的事件,只是未伤及行人。深圳男童事件发生后,南京、上海、河南多地又相继发生路人被高空抛物或坠物砸伤的事件,引发了社会对高空坠物的极大关注。

    高空坠物成城市管理“顽疾”

    高空坠物事件被称为“悬在城市上空的痛”。

    2016年7月,宁波一幢楼房靠马路一侧墙皮发生大面积脱落,水泥碎块砸穿了下方小卖部搭建的凉棚,幸好无人;2017年10月,浙江丽水市一住宅楼外墙水泥块脱落致1人死亡;2018年7月,北京顺义区某小区楼体外墙保温层因突发大风整体脱落,砸伤3名行人;2018年7月,郑州市刮起大风下起雨,一高楼外墙瓷砖脱落,砸中楼下三辆电动车,所幸下面无人!

    由此可见,建筑外墙瓷砖、外墙构件这样的高空坠物事件时有发生,已然成了建筑行业及城市管理的“顽疾”。

    十一、十二届全国政协委员刘江龙很早就在关注高空坠物这一城市顽症,2008年他向全国政协提交了《关于尽快制定“防止高空坠物的预防和管理办法”的提案》。在提案中他写道,“据调查,我国各大中小城市的不少房,特别是高层建筑外墙采用外贴面砖、马赛克等建筑材料,经长年日晒、雨淋、风化,外墙脱落现象时有发生。同时,大量房屋外墙增加附加物如悬挂空调外机、金属晒衣架以及广告牌等,也不同程度存在连接构件自然老化,存在坠落隐患。”

    改革开放40多年来,我国经济飞速发展,其中建筑业的繁荣功不可没。据统计,近20年来,我国建筑面积增长了914%,既有建筑面积达700多亿平方米。随着社会的发展,我国住房短缺问题已基本解决,新建房屋在逐步减少,有专家称,未来的建筑市场格局将从以前的新建建筑为主,过渡到目前以新建和既有建筑改造维修并举的阶段。也就是说,既有建筑由于不同年代的施工技术标准、施工水平不同以及建筑物的老化,近年来,每年平均约有20亿平方米的建筑需要进行修缮。

    修缮就需要费用,钱从哪里来?

    “数千亿的房屋“治病钱”在“沉睡”

    我国的房屋维修金制度始于1998年,房屋维修金的名字有过数次变化,1998年叫房屋维修基金,后改为商品房公共维修基金,2007年,建设部和财政部联合发布165号令,最终改为住宅专项维修资金。

    2004年,规定在房屋办理产权证时必须缴纳房屋维修金。2008年,缴纳标准由最初的“按购房款2%-3%的比例缴交”变为“按住宅建筑安装工程每平方米造价的5%-8%缴交”。

    据悉,截至2014年9月,我国共收缴房屋维修资金约5000亿元。

    全国政协委员、海雅控股集团董事局主席涂辉龙表示,房屋维修资金常常被称作房屋“治病钱”“养老钱”,随着房屋建成投入使用时间增长,越来越多的居民需要用这笔钱来维持房屋的“生命”。可是现实中,一方面,全国数千亿的房屋维修资金在“沉睡”,使用率极低,另一方面广大业主想要使用这笔钱却很难。

    今年全国两会期间,民建中央带来了《关于提高住宅专项维修资金使用效率改善居民住房条件》的提案,负责此提案北京情况调研的全国政协委员、民建北京市委会主委司马红表示,“住宅专项维修资金是指用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的专项资金。截至2018年底,全市已累计归集商品住宅专项维修资金549.56亿元,涉及372.4万户,累计支取使用(含退款)44.36亿元,使用率为8.07%,累计划转至业主大会专用账户28.56亿元,呈现出资金积累数额巨大、资金使用率较低、保值增值方式单一等特点”。

    “双2/3”难煞城市房屋“养老钱”

    既是城市房屋的“治病钱”“养老钱”,为何使用率又这么低?中央财经大学法学院教授、物权法专家陈华彬介绍,据他了解,全国的公共维修基金使用率不到15%。“使用难”关键是审批手续、程序过于繁琐,动用大笔资金往往需要一年半左右时间,除非临时性、重大的紧急事件,如煤气管道改建,排水系统等审批会快些,一般都比较慢。

    为什么会出现这种情况?司马红解释说,因为住宅专项维修资金申请使用标准门槛过高且流程繁复。根据规定,动用专项维修资金需要经过占建筑物总面积2/3以上的业主,且占总人数2/3以上的业主讨论通过,也就是常说的“双2/3”表决方式。一个小区往往几百到几千户人,众口难调,虽然,在《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》中,提出四种表决方式,但又都设置了一些难以达到的前提条件。再加上,部分区住建委(房管局)还制定了本区申请使用规定,有的区要求提交申请材料多达20余项,从形式和内容上均对申请者提出了较高的要求,而大量申请材料需要开发商提供,如果开发商与物业服务企业有矛盾、开发商已注销企业、物业服务企业不是初始物业等情况,资料文件的收集难度就非常高。

    司马红调研时曾到一户居民家中,顶层因漏雨墙壁已被泡透了,斑驳的墙皮一碰就掉,由于涉及楼顶整体改造,需要资金较大,物业牵头征求意见,因无法得到全楼2/3以上业主同意就没法修,反映10年了也没解决。

    除了“使用难”,还存在“使用不均”的问题。司马红说,2009年之前的商品房和已售公房,已陆续出现需要申请使用住宅专项维修资金的情况,由于老旧小区当时售房金额较低,维修资金交存额度有限,目前改造资金均由政府拨付使用;2009年以后建成的商品房,房屋质量相对较好,很少需要申请使用这笔费用。但维修资金是各个小区专款专用,这就导致老小区维修费用不足,新小区资金“沉睡”在银行的现状。

    建议维修资金使用从“审核制”调整为“备案制”

    对于维修资金“使用难”,司马红建议政府简化维修资金申请使用程序,适当降低资金申请使用标准的门槛,简化申请使用手续,缩短办理周期。比如,可借鉴相关省市的做法,将维修资金的使用从“审核制”调整为“备案制”,材料齐全的申请自受理之日起3个工作日进行备案;简化计划使用费用在3万元以下的维修项目的审批手续;采取异议表决方式,持不同意见的业主占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的,视为通过。

    关于“使用不均”,司马红建议政府层面可加强维修资金的统一规划和管理。可以增加维修资金的互助性质,保留业主交存的维修资金额度,同时对老旧小区的申请使用给予补贴,以形成维修资金的良性运转机制,从而改善新建成小区交存维修资金高且暂无使用需求、老旧小区交存低且使用需求大的矛盾状况。

    涂辉龙建议尽快改革我国现行的房屋维修资金管理相关规定。住宅专项维修资金使用上存在的诸多问题,其背后的根本原因是相关法律法规的滞后。因此,他建议:一是应尽快立法,将现行的政府规章制度上升为法律,提高资金使用的透明度、运行效率和使用率。二是在申请程序上进行简化,省略不必要的审查步骤,减少经手部门和人员。对于突发的紧急公共维修事项,可以规定通过特殊的程序进行处理,特事特办。三是要转变政府职能,逐步走向“小政府、大社会”的治理模式,减少干预,鼓励业主自治,使房屋“养老钱”怎么花由业主说了算。

    陈华彬表示,我国物权法只有关于房屋建筑的基本规定,没有具体详细的操作规制,他建议,一是《物业管理条例》中将维修资金的使用情形、形式、程序进行详细规定;二是可借鉴西方做法,对建筑物的规定进行单独立法,如《建筑物区分所有权法》,将物业管理条例上升到法律层面,让其层级更高、位阶更高,让维修资金的使用能够有法可依。

    北京航空航天大学法学院副院长、教授周友军称,为了防止深圳男童悲剧的再次发生,无论是新建房屋还是修缮房屋,都应当尽可能提高其质量标准,避免工作物的脱落。至于房屋的所有权人、使用人(如承租人),也应当定期对房屋进行维护。物业服务企业应当采取各种措施,检查房屋的安全隐患,督促业主及时采取措施消除安全隐患。对于重大隐患,要及早申请维修基金进行修缮。

    刘江龙则建议制定措施定期组织如建委、房产局、业主委员会、物业公司、质监部门等,对建筑的外墙及其附着物进行安全检查,对出现松动和严重锈蚀情况的,应进行维修和加固或更换措施,确保其使用过程中的性能稳定和使用安全。

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