2020年8月5日下午，我院卓越财经法治人才培养论坛在央视频平台社会与法频道同步直播举行。国家”万人计划”青年拔尖人才、中央财经大学不动产与自然资源法研究中心主任宋志红教授出席论坛，带来“民法典视野下的宅基地三权分置”的精彩讲座。
讲座伊始，宋志红教授抛出一系列问题：若想获得农村宅基地的使用权，应当与农户交易，还是与农民集体交易？获得权利性质是什么？其与农户以及农民集体的关系是什么？
《民法典》第三百三十九条明确肯定了承包地三权分置，将其从政策转变为立法，但关于宅基地三权分置的问题，民法典未作明确规定，现有规范尚停留在政策层面。宋志红教授认为，探索宅基地三权分置，是下一步深化宅基地改革的方向，有必要自法学的角度探索宅基地三权分置的问题，即关注承包地三权分置由政策表达向法律表达的转变，主要需解决权利结构、权利名称等问题。她指出，宅基地与承包地的特征有诸多差异，例如，不同于承包地“生不增死不减“”，宅基地往往是变动的；不同于承包地仅涉及土地，宅基地通常还涉及地上的房屋，因此宅基地三权分置比承包地三权分置更复杂，但仍有可借鉴之处。她认为，我国《民法典》对宅基地三权分置问题未作具体规定，是为未来发展预留空间，有必要在民法典权利体系框架内进一步探讨宅基地三权分置相关问题。
接下来，宋志红教授主要结合宅基地三权分置的权利结构与主体，对宅基地三权分置的问题具体分析：
首先，关于宅基地所有权。她认为，宅基地的所有权人是农民集体，农民集体的所有权由农村集体经济组织代为实施，属特别法人，具有民事主体地位。当前宅基地所有权“虚化”的现状不可不察，因此相关规范性文件中提出“落实宅基地的所有权”的要求，意味着农村集体经济组织在宅基地的分配环节、管理环节、流转环节、使用环节、退出环节等全过程都应当发挥一定职能，落实宅基地的所有权。
其次，关于宅基地使用权。她认为，宅基地使用权是农户享有的用益物权。当前相关规范中关于“保障宅基地资格权”的表述，值得商榷。因为，事实上农户享有的权利不仅限资格权，宅基地资格权强调权利主体的资格，是成员权的一部分，并非一种实体权利，仅是取得宅基地使用权的前提，是必要条件而非充分条件。最终能否取得实体权利，受客观条件的限制（例如，该农村集体经济组织需具有宅基地可供分配），且具有一定程序要求。因此，她认为，宅基地三权分置框架下的第二个权应是宅基地使用权，而非宅基地资格权。随后，宋教授对该权利的权能进一步探讨。根据《民法典》的规定，该权利具有占有、使用的权能，但至于是否有收益权能《民发典》未明确规定。她认为，依据其他相关规范以及社会现实，也应当具有收益权能，解释论上可被使用权能所涵括。此外她认为，如果将处分权能其界定为对权利本身的处分，则宅基地使用权人也享有处分权，例如农户进城打工后，可将宅基地和农房出租，因现行有效的立法中未禁止农户出租；农户也可以转让宅基地，但仅限于向本集体经济组织成员转让，具有一定限制。
最后，关于宅基地三权分置中的第三个权利（宅基地经营权）。为便于理解，宋志红教授以经营农家乐的具体情境展开。她提出，若欲利用农户的宅基地改造经营农家乐，可以通过何种途径获得宅基地？她认为，首先，不能通过转让获得，因为不具有本集体经济组织成员的主体资格；其次，可以通过租赁的方式，但租赁的方式具有一定弊端，例如，不能超过20年，仅享有债权，也不能抵押融资。因此，实践中出现了新的权利类型，例如，签订期限为40年的所谓“租赁合同”，甚至发给相关证书，且享有一定的处分权。她认为，针对实践中现状，立法需作出积极回应。宋志红教授认为，应当将其称之为宅基地经营权，一方面，取得该权利的主要目的在于经营；另一方面，与承包地三权分置的权利体系相呼应。她进一步指出，该权利应当是用益物权，能够弥补转让与出租之间的空白，适应社会发展需要。
讲座在同学们的意犹未尽中结束，引发了同学们对宅基地三权分置问题的深入思考。
文/陈扬
